在當(dāng)下房企越來越趨于專業(yè)化的時(shí)代，房企不應(yīng)該只為人們提供住房的需求，更多的是創(chuàng)造一種新的生活方式，去推動(dòng)城市的發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好自身產(chǎn)品，完善區(qū)域配套設(shè)施，改善周邊交通和商業(yè)便利，這些都是最基礎(chǔ)的也是必要的。要想在日新月異的房產(chǎn)時(shí)代中成為風(fēng)景，除了升級(jí)硬件設(shè)施外，還要從不同層次去提升作品的精神和文化層次，將建筑和人們的生活方式相融合，亦或說用建筑文化去影響和改變?nèi)藗兊纳�，通過教育、藝術(shù)、文化、交流去豐富人們的精神內(nèi)涵，進(jìn)而促進(jìn)城市的更新，恢復(fù)城市的活力。這些，才是一個(gè)優(yōu)秀的房企應(yīng)該努力去做的。——楊健利
2014年也許真是中國(guó)樓市發(fā)展史上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在焦灼的狀態(tài)中，昆明房地產(chǎn)該向什么方向走？城市居住效應(yīng)將通過怎樣的突變形式展現(xiàn)？記者近日就宜居昆明的建筑德性和建筑形態(tài)，采訪了中豪商業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷部總經(jīng)理?xiàng)罱±屗務(wù)勊壑械囊司永ッ鳌?/span>
昆明日?qǐng)?bào)：在國(guó)內(nèi)所謂“二線城市”譜系中，昆明的房?jī)r(jià)應(yīng)該向上想象還是向下現(xiàn)實(shí)？
楊健利：在目前國(guó)內(nèi)“二線城市”譜系中，昆明房?jī)r(jià)處于中等偏下，未來應(yīng)該沒有多大的降價(jià)空間。在股市不明的情況下，房地產(chǎn)依舊是國(guó)內(nèi)投資的主體。根據(jù)各類數(shù)據(jù)顯示，昆明住房?jī)r(jià)格總體趨穩(wěn)，略微上漲，在政策持續(xù)調(diào)控的作用下，對(duì)住房的投資逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些一線房企也不斷進(jìn)駐昆明開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，投資客的熱捧促使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不斷走強(qiáng)。
昆明日?qǐng)?bào)：房?jī)r(jià)的高低對(duì)公眾還有超乎尋常的敏感性嗎？
楊健利：不能說超乎尋常，但是房?jī)r(jià)的高低漲跌對(duì)公眾而言依舊是敏感的話題。對(duì)政府而言，它的高低，不僅關(guān)系到對(duì)現(xiàn)有政府調(diào)控政策優(yōu)劣和行政執(zhí)行力好壞的評(píng)價(jià)，而且還可能直接引發(fā)國(guó)家出臺(tái)新的房地產(chǎn)和住房“調(diào)控政策”。一方是買房者買漲不買跌的心態(tài)，一方是計(jì)劃買房者對(duì)房?jī)r(jià)的觀望心態(tài)，房?jī)r(jià)的漲跌直接或間接帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)格波動(dòng)，所以不管是剛需人群還是投資客，亦或是沒計(jì)劃買賣房的普通居民，對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)或多或少都是敏感的。
昆明日?qǐng)?bào)：昆明住宅產(chǎn)品已進(jìn)化到第幾代？
楊健利：從70年代到現(xiàn)在，昆明住宅產(chǎn)品經(jīng)過了四輪的進(jìn)化史，也就是說現(xiàn)在昆明的住宅產(chǎn)品已經(jīng)演化到了第四代。90年代以前，昆明住宅主要以滿足人們單純“居住”需求為主，有房、夠住就是當(dāng)時(shí)人們對(duì)住宅產(chǎn)品的基本要求。
90年代初到98年左右，人們開始關(guān)注房屋的功能性和質(zhì)量，由此迎來了住宅的第二輪進(jìn)化。此時(shí)樓房、電話、電燈剛剛傳入中國(guó)，許多城市居民開始住進(jìn)了高層成套居室，相較于第一代的住宅，在戶型上有很大的變動(dòng)，客廳、飯廳、臥室、廚房等進(jìn)行了功能的區(qū)別，不再是“以一概全”。
98年以后到進(jìn)入21世紀(jì)，一些強(qiáng)勢(shì)的房企開始崛起，意味著第三代住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的到來，同時(shí)省外的一線房企也開始進(jìn)駐昆明，住宅產(chǎn)品開始進(jìn)入精品時(shí)代。人們開始關(guān)注產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、面積、戶型、環(huán)境等，“會(huì)所”也從那時(shí)開始出現(xiàn)并風(fēng)靡一時(shí)，成為高端樓盤的標(biāo)準(zhǔn)配置。
06年以后，住宅開始進(jìn)入細(xì)分化時(shí)代，為了滿足不同層次、不同階層的居住人群，出現(xiàn)了loft、大平層、花園洋房、復(fù)式結(jié)構(gòu)、躍層、錯(cuò)層等等各異的設(shè)計(jì)和房型。同時(shí)，人們?cè)谫彿繒r(shí)的需求面也不僅僅局限于居住層次，從而各房企爭(zhēng)相推出學(xué)區(qū)房、地鐵房等等，多元化的需求促使住宅進(jìn)入了第四輪的轉(zhuǎn)變，也就是我們現(xiàn)在所處的年代。
昆明日?qǐng)?bào)：昆明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品從硬件層次看似乎已比肩潮流，但其競(jìng)爭(zhēng)力該如何體現(xiàn)？
楊健利：和一些開放時(shí)間早，開放程度高的沿海城市相比，昆明國(guó)際化進(jìn)程相對(duì)落后，外資企業(yè)少，對(duì)外開放和交流相對(duì)較少。但是，作為面向東南亞的門戶地區(qū)，昆明在地理位置上有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，少數(shù)民族多也是別的城市無可比擬的，因此，在發(fā)展昆明商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候必須做到因地制宜，任何“高大上”的產(chǎn)品都比不上“接地氣”。差異化定位很重要，比如萬達(dá)的楚河漢街，就是想他人之未想，將楚文化嫁接到武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，昆明為何不能也把自身的特點(diǎn)發(fā)揮到商業(yè)地產(chǎn)中去呢。
昆明日?qǐng)?bào)：昆明的房地產(chǎn)產(chǎn)品怎樣有別于其他城市，更準(zhǔn)確地詮釋城市特性？
楊健利：昆明是面向南亞、東南亞、西亞的區(qū)域性國(guó)際化城市，獨(dú)特的地理區(qū)域，是昆明將來發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，未來的對(duì)外貿(mào)易、進(jìn)出口必將得到長(zhǎng)足的發(fā)展，在商業(yè)地產(chǎn)方面，適合具有國(guó)際化且符合昆明整體風(fēng)格的產(chǎn)品，另外，昆明應(yīng)該大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)集中度，工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)城都是將來發(fā)展必不可少的房地產(chǎn)產(chǎn)品。氣候和生態(tài)更是別的城市無法復(fù)制的，我們的空氣質(zhì)量在全國(guó)的大城市中處第一位，且云南是全國(guó)少數(shù)民族最多的省份，早已形成了自身的風(fēng)格，但是目前來看昆明的人均消費(fèi)能力還處于中等水平，因此，昆明的住宅產(chǎn)品不能過于追求豪華，接地氣才是最主要的。
昆明日?qǐng)?bào)：還有必要把售樓部做得高大上嗎？
楊健利：售樓部作為樓盤的形象展示的窗口，不僅僅是接待客戶、洽談業(yè)務(wù)，更是一個(gè)樓盤的現(xiàn)場(chǎng)立體宣傳。對(duì)于售樓部的設(shè)計(jì)不能一味追求豪華、高端，要滿足項(xiàng)目的定位和客戶的品位。就像一個(gè)單身公寓的小資樓盤你不能配備一個(gè)豪華歐式風(fēng)格的售樓部，商務(wù)寫字樓你不能配備一個(gè)唯美浪漫的地中海風(fēng)格售樓部。定位不明確，鎖定設(shè)計(jì)風(fēng)格和客戶群不匹配，再高大上的售樓部，也沒有核心價(jià)值。
昆明日?qǐng)?bào)：為什么現(xiàn)階段蓄水變得如此艱難？
楊健利：房地產(chǎn)在前期進(jìn)行蓄水時(shí)，并不是去盲目地開發(fā)客戶，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的了解，包括樓盤所在區(qū)域、周邊環(huán)境、交通、戶型、價(jià)格等等。然后要鎖定目標(biāo)客戶群，對(duì)客戶進(jìn)行分析，同時(shí)還要借助媒體和活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳等。前段時(shí)間樓市的動(dòng)蕩和房?jī)r(jià)的波動(dòng)，使得一些購房者產(chǎn)生了觀望心態(tài)，各種打折、促銷、優(yōu)惠活動(dòng)使購房者對(duì)樓盤價(jià)值定位產(chǎn)生了動(dòng)搖。這些只是暫時(shí)性的，隨著樓市的逐漸回暖，只要在蓄水的流程上沒有出現(xiàn)偏差，蓄水在整個(gè)營(yíng)銷過程中不會(huì)出現(xiàn)過于艱難的局面。
昆明日?qǐng)?bào)：我們?cè)撛鯓铀伎?ldquo;客戶到哪兒去了？”
楊健利：經(jīng)過一個(gè)時(shí)期的樓市波動(dòng)，必將使一部分客戶處于觀望期，剛需人群對(duì)樓盤的價(jià)值定位不明確，對(duì)未來的房?jī)r(jià)趨勢(shì)處于不確定態(tài)度。在限購政策的壓力下，投資客無法對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行投資從而部分轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。樓市不同于股市，不管是婚房、學(xué)區(qū)房還是一些別的剛需樓盤，為滿足自身需求，一個(gè)周期轉(zhuǎn)折后客戶會(huì)逐漸回歸正常水平。
昆明日?qǐng)?bào)：大數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷有何魔力？抑或是無關(guān)痛癢？
楊健利：當(dāng)今的時(shí)代是信息數(shù)字化時(shí)代，掌握了數(shù)據(jù)、信息和資源，也就掌握了市場(chǎng)和未來。不管是哪種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，擁有龐大的數(shù)據(jù)庫是根本，對(duì)其他行業(yè)如此，對(duì)房地產(chǎn)亦是如此，尤其是房地產(chǎn)營(yíng)銷。一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)要定期對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理過程中找到那些潛在的營(yíng)銷對(duì)象，根據(jù)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)動(dòng)向及時(shí)對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行調(diào)整，對(duì)營(yíng)銷人員來說，這是取得成功的制勝法寶。
昆明日?qǐng)?bào)：現(xiàn)階段眾多房企都把發(fā)力點(diǎn)放在末端拓展上，品牌建設(shè)對(duì)房企達(dá)成銷售是否遠(yuǎn)水不解近渴？
楊健利：品牌建設(shè)是很有必要的。比起末端各種活動(dòng)、優(yōu)惠、促銷等，老百姓買房依舊或多或少會(huì)選擇一些市場(chǎng)口碑好，大品牌或者老字號(hào)品牌的房企。品牌房企的施工質(zhì)量和物業(yè)水平、配套設(shè)施、綠地、景觀等都是任何價(jià)格優(yōu)惠和活動(dòng)不可比擬的，大品牌的力量如同購房者心目中的定心丸，不用擔(dān)心后期維權(quán)、理賠等問題，這就是為什么在任何房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，大牌房企依舊保持穩(wěn)坐泰山的淡定。
昆明日?qǐng)?bào)：很多房企把品牌建設(shè)止步于捐資助教、慈善扶貧，這樣的通道是否能通向藍(lán)海？
楊健利：不管是捐資助教，還是慈善扶貧，都是企業(yè)積極履行社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。但是，很多企業(yè)對(duì)捐款的信息披露不足，在專業(yè)化、制度化、長(zhǎng)效化方面亟待加強(qiáng)，捐款捐物的方式并不具有持續(xù)性，逐漸演變成一種作秀。房企想真正提升自我品牌，應(yīng)該把重心放在自身資源配套上，完善與企業(yè)業(yè)務(wù)鏈相關(guān)的社會(huì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值等，只有真正在可持續(xù)性履行社會(huì)責(zé)任的層面上，才能打造出一個(gè)強(qiáng)大的企業(yè)品牌。
昆明日?qǐng)?bào)：昆明得天獨(dú)厚，“住在昆明”該如何體現(xiàn)得天獨(dú)厚？
楊健利：首先，昆明的氣候是別的城市無法比擬的，現(xiàn)在全球氣候變暖，像昆明那樣整座城市幾乎看不到空調(diào)外機(jī)的城市著實(shí)不多。在全民抗霾的時(shí)代，昆明依舊保持樂觀的PM指數(shù)。另外，與西南地區(qū)的其他城市相比，昆明城市化進(jìn)程近幾年不斷加快，配套設(shè)施的逐步完善，地鐵、輕軌的出現(xiàn)都為市民的出行、生活提供了便利，人口密度小，整座城市生活節(jié)奏不算太快，這些都大大加強(qiáng)了“住在昆明”的幸福感。
昆明日?qǐng)?bào)：房企作品應(yīng)該從哪些層面給昆明城市形態(tài)提供可能性和趨勢(shì)性？
楊健利：一個(gè)好的房企作品要根據(jù)其城市獨(dú)特的城市調(diào)性進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。例如昆明現(xiàn)今一、二環(huán)人口密度過大，根據(jù)政府規(guī)劃城市重心開始逐漸轉(zhuǎn)移和擴(kuò)展，隨著幾條地鐵線的逐步開通，交通格局的改變必將引起樓市生態(tài)的改變，作為房企，首先要從自身硬件層面進(jìn)行建設(shè)，高密度的住宅將逐漸隨著交通網(wǎng)向周邊低密度地區(qū)延展，交通的便利，配套設(shè)施的完善、更加舒適的居住環(huán)境能大大減少一、二環(huán)內(nèi)的壓力，昆明向來以宜居著稱，低密度的生活環(huán)境也是將來發(fā)展的持續(xù)趨勢(shì)。其次是精神層面，規(guī)范化，服務(wù)質(zhì)量高的物業(yè)水平能大大滿足人們的居住心理需求。還有文化層面，隨著人均文化水平的不斷提高，人們對(duì)房屋的要求不僅僅停留在滿足物理?xiàng)l件的基礎(chǔ)上，一個(gè)具有文化底蘊(yùn)、有其獨(dú)特韻味的房企產(chǎn)品更能滿足當(dāng)今人們的文化需求。最后是價(jià)格層面，不同于沿海城市和一些一線城市，昆明的房?jī)r(jià)目前處于中低端，只有合適的、人們享受得起的房子才具有真正意義上的可行性。
昆明日?qǐng)?bào)：走到今年，中豪已經(jīng)在昆明奮斗了六個(gè)年頭，您如何總結(jié)這段走過的歲月？
楊健利：“產(chǎn)業(yè)興邦、中豪有責(zé)”，過去6年多的時(shí)間里，中豪與昆明一起奮力前進(jìn)，本著“扎根一方土地，造福一方人民，助推一方產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展理念，不斷創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提升服務(wù)理念。中豪在改變城市格局的同時(shí)，以資源創(chuàng)造價(jià)值，以商業(yè)激活城市經(jīng)濟(jì)，成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)引擎，進(jìn)而提升了城市整體競(jìng)爭(zhēng)力。
昆明日?qǐng)?bào)：您認(rèn)為中豪帶給昆明最大的貢獻(xiàn)是什么？
楊健利：中豪的各個(gè)項(xiàng)目相繼建成并投入使用以后，將有5萬余個(gè)商家進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，引進(jìn)1500家以上的生產(chǎn)加工企業(yè)到加工園區(qū)生產(chǎn)，共計(jì)新增就業(yè)60萬人，項(xiàng)目立足昆明、輻射全省，面向東南亞、南亞及中東、非洲地區(qū)，將成為繼義烏中國(guó)小商品城之后的中國(guó)又一個(gè)大型國(guó)際性專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，大大擴(kuò)大了昆明乃至整個(gè)云南省的外貿(mào)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)城和小商品加工基地的建成，將進(jìn)一步改變昆明的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，實(shí)現(xiàn)“云南商貿(mào)”到“昆明制造”的轉(zhuǎn)變。 |
