10月底，北京連續(xù)發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善性商品住房建設(shè)意見》和被稱作升級版北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的“京七條”兩項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在從供需兩端加強對房地產(chǎn)調(diào)控。
10月31日，人民銀行深圳市中心支行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整深圳市差別化住房信貸政策的通知》,對差別化住房信貸政策做出調(diào)整,將二套房的貸款首付比例上調(diào)為7成。同時，該通知已從2013年11月6日開始實施。
11月8日，上海市房管局發(fā)布的《進一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》(以下簡稱“滬七條”)規(guī)定，購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。
京深滬房市調(diào)控不斷加碼
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅全面突破兩位數(shù)，而9月漲幅更是全面超過20%。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一些房價同比漲幅較大的大中城市，完成年度調(diào)控任務(wù)幾乎無望。
而隨著年末的臨近，各地為了緩解樓市高溫，也在相繼出臺各項鐵血政策。11月之前，北京的“京7條”、深圳的“深8條”就已經(jīng)出臺。而11月8日，一線城市上海也在房市調(diào)控上下了一劑猛藥——“滬7條”。
對于“滬七條”的出臺，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不感到意外。一位香港上市房企相關(guān)負責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“樓市量價齊升，土地市場更是火爆異常，距離年底只剩下一個多月的時間，再不給樓市降降溫，年初定下的房價調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)難度很大。”
在國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月份70個大中城市房價變動情況中，上海房價的同比漲幅已經(jīng)超過20%。
在9、10月份累計成交新建商品面積同比大漲64.7%之后，上海樓市新一輪調(diào)控“接踵而至”，限購限貸措施雙雙升級——二套房最低首付由六成提升至七成，非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限由1年提升至2年。然而，看房的人依舊絡(luò)繹不絕。
克而瑞研究中心發(fā)布的報告認為，從本次上海新政對需求的壓制作用來看，二套房貸首付提升將影響到一部分現(xiàn)金儲備相對不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來滬人口中的首置剛需，從上海市場當(dāng)前的供求格局出發(fā)考慮，前述兩條政策導(dǎo)致的購房需求縮減應(yīng)不足以使市場遭遇由熱轉(zhuǎn)冷的拐點。
“我們的房子價格確實也不便宜，但‘滬七條’落地后的首個周末看房的人還是很多。”一位開發(fā)商代表對記者稱，確實有部分購房者因為新政的出臺暫時喪失了購房資格，但符合要求的剛需購房者出手還是比較果斷。
上述開發(fā)商代表認為，“滬七條”對當(dāng)下樓市成交肯定會有一定影響，但整個市場還不至于由熱轉(zhuǎn)冷，推動這波市場回暖的是剛性需求，而政策打壓的主要還是投資投機性需求。
根據(jù)上海房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在執(zhí)行住房限購政策之前，非滬籍居民家庭在上海購房的比例為25%左右，最高曾達27%~28%。在實行住房限購政策后，投資投機性需求有所遏制，這一比例明顯下降，最低曾達到13%~14%，但最近幾個月有所抬頭，約為17%。
除了在短期內(nèi)打壓需求，“滬七條”亦提出將增加住房用地供應(yīng)——2013年上海市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，截至11月8日，2013年上海土地市場已供應(yīng)包括動遷安置房、純住宅用地、商住辦混合用地等三類住房用地共計842萬平方米，距離年度1000公頃住房用地任務(wù)目標(biāo)尚有約160萬平方米的缺口。
這意味著，今年最后兩個月上海土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)住房用地供應(yīng)高峰。記者注意到，11月初以來，上海方面已經(jīng)明顯加強了推地的力度。據(jù)統(tǒng)計，僅11月5日~8日，上海方面推出的住房用地量就在50萬平方米以上。
“政府在打壓需求的同時，一定會增加供給以實現(xiàn)對沖。”上述香港上市房企相關(guān)負責(zé)人認為，前期上海土地市場過于火爆，從某種程度上提升了未來房價上漲的預(yù)期，增加供地力度，不僅有利于調(diào)節(jié)樓市的供求關(guān)系，也是開發(fā)商樂見的。
克而瑞分析師楊晨青認為，調(diào)控政策的出臺將促使成交量價增幅在年底有所收窄。至于明年，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進入項目開盤期，加上年初各地預(yù)售證審批有可能出現(xiàn)階段性放松，重點城市市場供應(yīng)規(guī)模預(yù)計將明顯上升，屆時房價上漲的原動力將被真正削弱。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，今年最后兩個月，一線城市的樓市溫度仍將維持較高的景氣度，但高位徘徊與震蕩，可能漸成事實。政策效果還有待通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系，進而影響到房價，估計明年會比今年更明顯一些。
樓市或短期降溫
中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，10月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10685元，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲了10.69%。北京、上海等十大城市住宅均價為每平方米18533元，比9月環(huán)比上漲1.95%，與2012年同期相比上漲15.69%。
臨近年末，房價上漲沒有止步的趨勢，各地年初制定的房價調(diào)控目標(biāo)能否實現(xiàn)成為各界關(guān)注的重點。“滬七條”中也明確指出，落實各區(qū)縣房價調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制，確保年度目標(biāo)任務(wù)完成。
在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，那些新建商品住宅價格漲幅超過10％的大中城市，想要完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。一些漲幅在8％至10％之間城市，完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。
昨日，記者在滬上多家中介機構(gòu)了解到，一線城市密集加碼調(diào)控，不少“剛需”購房者的觀望情緒再度出現(xiàn)。那么，“滬七條”究竟能否平抑房價？
“中國宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，房價漲勢加速，給了調(diào)控信心和必要。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄對《國際金融報》記者指出，二套首付比例提高影響很小，但外地人在上海買房從需一年社保變?yōu)閮赡辏瑫苯訉?dǎo)致一大部分購買力被限制，影響非常大。
薛建雄指出，目前，在上海交1年社保后買房的外地人比率占20%以上。因此，這一政策實施后，交易量會逐步下滑，房價滯漲。不過，明年3月份開始，剛需樓盤會促銷，重新啟動市場。4月、5月份后，房價就會重新上漲。“上述政策只能起到短期降溫的效果，不會導(dǎo)致房價趨勢的改變。”不過，薛建雄指出，這樣的判斷，是基于上海房產(chǎn)稅政策不會在明年4月前擴容。
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